교육을 위해 발의안 15에 찬성!

발의안 15의
부동산세 개혁

발의안 15번은 이러한 불공평한 세법을 고쳐서 대기업들의 몫을 공평하게 기여하도록 합니다. 대기업들도 1%의 부동산세를 내게 합니다. 반면 영세사업들은 여러가지 경우에 면제를 받습니다. 다음의 경우에는 1% 세율이 적용되지 않고 면제를 받아 기존의 세율이 적용됩니다:

• 아파트를 비롯한 모든 주거용 건물
• 주상복합 건물의 경우, 75% 이상이 주거용으로 사용중일 경우 면제가능
• 건물주가 소유한 모든 건물들이 총합 가치가 3백만 달러 이하일 경우
• 농장 토지

동시에 발의안 15번은 다음의 효과를 가져올 것으로 기대되고 있습니다:

1. 영세기업들이 시장에서 대기업과 경쟁 할 때 공평하게 대기업에게도 부동산세를 걷습니다
2. 모든 비즈니스의 장비에 50만 달러까지 비즈니스개인재산세금(Business Personal Property Tax)을 면제를 함으로써 비즈니스에 재정적 지원을 제공합니다.
3. 필요한 커뮤니티 서비스가 적소에 제공됨으로서 주민들의 삶이 안정화되고 소비 촉진
4. 교육의 질을 높여 장기적으로 삶의 질 향상과 내수 시장 활성화

발의안 15번은 120억 달러에 달하는 수입을 확보하지만, 이 수입은 주로 초대형 대기업에 집중됩니다. 블루스카이컨설팅의 분석에 의하면 가장 높은 7% 의 가치 값을 가진 건물들에게서 전체 수입의 84%를 확보하게 됩니다.

상업 렌트비가 오르는가?

발의안 15번이 통과되도 상업 렌트비는 현재 수준으로 유지 될 것으로 예상됩니다. 비컨경제연구소는 2020년 9월에 LA, OC, 북가주 등 주요 도시에서 가게, 사무실 등이 입주 해 있는 12,000개 상업 건물의 상업렌트비와 건물 매입 기록을 분석했습니다. 일부 발의안 15번 반대론자들은 부동산세가 인상되면 (건물주들이 늘어난 비용에 부담을 느껴서) 그 비용을 입주해 있는 비즈니스들에게 상업렌트비 인상이라는 형태로 “떠넘길 것”이라고 주장합니다.

얼핏 듣기에 그럴듯 하지만, 이런 일은 일어나지 않을 것으로 예상됩니다. 건물주들이 관리하는 비용은 부동산세뿐만이 아니라 관리비, 인건비, 수리비 등 다양합니다. 건물주들은 각종 비용을 관리하면서, 부동산 시장을 분석하여 입주 비즈니스에게서 받을 수 있는 최대의 렌트비를 받아 이윤을 냅니다. 그 선 이상의 렌트비를 받지 않는 이유는 그 이상의 렌트비를 받을 경우 타 건물과 비교하여 가격 경쟁력이 떨어지고, 그 이상의 렌트비를 낼 능력이 있는 고수익 비즈니스들이 존재하지 않기 때문입니다. 다시 말해 부동산세가 올랐다고 렌트비를 $5,000 더 받을 작정이었다면, 그 건물주는 훨씬 이전부터 렌트비를 $5,000 더 올려받고 있었을 것입니다. 렌트비를 $5,000 올리는 것이 시장정황상 불가능하기 때문에 (그 가격대에서 비즈니스를 찾을 수 없기 때문에) 안 받고 있으며, 이 시장정황은 부동산세 인상 이후에도 바뀌지 않습니다.

만일 부동산세가 늘어날 때 마다 렌트비를 올린다는 주장이 맞다면, 현존하는 건물들 사이에 부동산세 액수가 다를 경우, 건물주가 이 비용을 “떠넘기려고” 하기 때문에, 각 건물의 렌트비도 거기에 비례하여 다를 것입니다. 하지만 비컨경제연구소의 분석 결과 다른 조건이 비슷하면서 부동산세만 다른 경우, 그 건물들 사이에 렌트비가 같은 수준이라는 결론에 도달했습니다. 이는 상기 이론을 뒷받침하며, 상업 렌트비에는 영향이 없을 것이라는 결론에 힘을 실어줍니다. 이는 계약관계상 세입자가 부동산세를 전액 부담하도록 합의된 NNN식 세입 계약 건물에서도 관찰되는 현상입니다.