교육을 위해 발의안 15에 찬성!

이번 대선에서 우리 유권자들이 결정하는 발의안 15번은 공교육과 커뮤니티 프로그램을 위한 예산을 확보하는 법입니다. 대기업들이 내는 부동산세를 정상 수준으로 복원해서 이 예산을 확보합니다.

확보되는 예산은 연 120억 달러에 달하고, 다음과 같은 교육 및 커뮤니티 프로그램에 쓰입니다:

  • 교실 당 학생의 수를 줄여서 교육의 질 향상
  • 의료 서비스
  • 도서관
  • 홈리스 위기에 대한 대책
  • 소방서와 소방서 장비
  • 안전한 식수
  • 산불, 대규모 전염병, 지진 등의 자연재해에 대한 대비 및 대응

이번 선거에서 발의안 15번를 통과시키고 학교를, 한인 커뮤니티를, 영세 비즈니스를 지원합시다!

출처: NCES; 정리: 공공정책연구소(PPIC)

캘리포니아의 교육 예산

캘리포니아에서 공립 교육의 예산 규모는 학생 1인 당 연 $10,786 으로, 미국 국내 타 주와 비교했을 때 만성 하위권입니다. (40위에서 45위를 오갑니다)

그 결과 교사 1인 당 학생수 22명, 대학 카운셀러 1인 당 학생수 790명, 도서관 사서 1인 당 학생수 7,834명 등 학습 지원 측면에서 전국 최하위권을 기록하고 있습니다. 교육 예산은 2008년 서브프라임 금융위기 이후 급격히 하락했다가 임시 부유세를 통해 최악의 경우는 모면한 상태입니다.

이렇게 때문에 이번에 발의안 15번 통과를 통해 교육 예산을 확보하는 것이 시급합니다. 발의안 15번 통과시 캘리포니아는 교육 예산 규모에서 단숨에 전국 6위 주로 뛰어오르며, 상당한 교육의 질적인 향상을 기대 할 수 있습니다.

영세사업체에 불리한
현행 부동산세

부동산세는 기본적으로 건물 가치의 1%를 매년 내는 것이 원칙입니다. 그런데 상당수의 대기업들이 이보다 더 낮은 세율을 내고 있다는 사실을 아십니까? 

건물의 가치는 시장사례비교방식, 원가비용산정방식, 수익환원방식 등의 방식으로 책정 될 수 있는데, 이 중 수익환원방식은 그 건물에서 운영되고 있는 비즈니스가 만들어내는 수익을 기반으로 책정됩니다. 성공적인 비즈니스는 성장하면서 계속 수익이 늘고 가치가 높아지는 것이 일반적입니다. 그러면 이에 따라 높아진 가치만큼 부동산세가 조정되는데, 부동산세는 매년 전년도의 세율 대비 2% 이상 인상이 될 수 없도록 40년 전부터 법으로 제한되어 있습니다. 

만일 비즈니스가 연 2% 이상 성장하면서 부동산세는 연 2%만 인상이 되면 결과적으로 세율이 낮아집니다. 예를 들어, 1978년에 시작한 비즈니스가 성공적인 성장을 거듭하며 40년 동안 연 평균 5% 성장을 계속하면 다음의 차트에서 볼 수 있듯이 2020년에는 가치 대비 세율이 1.00% 가 아니라 0.29%에 불과하게 됩니다.

하지만 여기에는 예외가 있는데, 건물을 새로 매입하면 그때부터 매입가를 기준으로 다시 1%로 재산세가 책정되게 됩니다.

부동산을 오래 가지고 있을수록 부동산세의 세율이 낮아지고, 새로 시작한 비즈니스일 경우에만 세율이 정상적인 것입니다. 같은 부동산을 수십년 동안이나 소유하고 있을 재정적 여유가 있는 회사는 대부분 대형 대기업인 것을 감안할 때, 아이러니하게도 부동산 세법은 대기업들에게 덜 내고 영세사업체에게 더 내게 하는 불공평한 세금입니다.

캘리포니아는 현행 세법의 제한 때문에 1980년대 이후로 만성적인 재정 적자, 교육 예산 적자 때문에 어려움을 겪어 왔습니다. 부동산세에서 충분한 수입을 얻지 못해 대신 판매세 등으로 이를 충당해왔는데, 이는 결국 대기업들의 부동산세를 걷지 않고 대신 영세사업체와 서민들에게서 돈을 대신 걷고 있는 것입니다.

매입 연도에 따라 달라지는 세율. 대기업과 영세 기업 둘 다 연 성장률 5%를 상정하고 계산함. 만일 영세 기업의 성장률이 더 낮을 경우, 영세기업의 부동산세율은 1%에 더욱 더 가까워집니다.

구체적인 예시를 들어보자면, USC 인근 오토바이 수리점은 평방피트 당 $52 의 재산세를 내고 있으며, 이것이 정상적인 세율에 근접합니다. 그러나 바로 옆에 있는 맥도날드 가게는 재산세가 평방피트 당 $7에 불과합니다. [관련 기사]

발의안 15번은 대기업들에게도 공평하게 영세사업들과 동등한 수준의 재산세를 부과함으로서 영세사업이 경쟁에서 뒤쳐지지 않게 합니다.

발의안 15의
부동산세 개혁

발의안 15번은 이러한 불공평한 세법을 고쳐서 대기업들의 몫을 공평하게 기여하도록 합니다. 대기업들도 1%의 부동산세를 내게 합니다. 반면 영세사업들은 여러가지 경우에 면제를 받습니다. 다음의 경우에는 1% 세율이 적용되지 않고 면제를 받아 기존의 세율이 적용됩니다:

  • 아파트를 비롯한 모든 주거용 건물
  • 주상복합 건물의 경우, 75% 이상이 주거용으로 사용중일 경우 면제가능
  • 건물주가 소유한 모든 건물들이 총합 가치가 3백만 달러 이하일 경우
  • 농장 토지

동시에 발의안 15번은 다음의 효과를 가져올 것으로 기대되고 있습니다:

  1. 영세기업들이 시장에서 대기업과 경쟁 할 때 공평하게 대기업에게도 부동산세를 걷습니다
  2. 모든 비즈니스의 장비에 50만 달러까지 비즈니스개인재산세금(Business Personal Property Tax)을 면제를 함으로써 비즈니스에 재정적 지원을 제공합니다.
  3. 필요한 커뮤니티 서비스가 적소에 제공됨으로서 주민들의 삶이 안정화되고 소비 촉진
  4. 교육의 질을 높여 장기적으로 삶의 질 향상과 내수 시장 활성화

발의안 15번은 120억 달러에 달하는 수입을 확보하지만, 이 수입은 주로 초대형 대기업에 집중됩니다. 블루스카이컨설팅의 분석에 의하면 가장 높은 7% 의 가치 값을 가진 건물들에게서 전체 수입의 84%를 확보하게 됩니다.

상업 렌트비가 오르는가?

발의안 15번이 통과되도 상업 렌트비는 현재 수준으로 유지 될 것으로 예상됩니다. 비컨경제연구소는 2020년 9월에 LA, OC, 북가주 등 주요 도시에서 가게, 사무실 등이 입주 해 있는 12,000개 상업 건물의 상업렌트비와 건물 매입 기록을 분석했습니다. 일부 발의안 15번 반대론자들은 부동산세가 인상되면 (건물주들이 늘어난 비용에 부담을 느껴서) 그 비용을 입주해 있는 비즈니스들에게 상업렌트비 인상이라는 형태로 “떠넘길 것”이라고 주장합니다.

얼핏 듣기에 그럴듯 하지만, 이런 일은 일어나지 않을 것으로 예상됩니다. 건물주들이 관리하는 비용은 부동산세뿐만이 아니라 관리비, 인건비, 수리비 등 다양합니다. 건물주들은 각종 비용을 관리하면서, 부동산 시장을 분석하여 입주 비즈니스에게서 받을 수 있는 최대의 렌트비를 받아 이윤을 냅니다. 그 선 이상의 렌트비를 받지 않는 이유는 그 이상의 렌트비를 받을 경우 타 건물과 비교하여 가격 경쟁력이 떨어지고, 그 이상의 렌트비를 낼 능력이 있는 고수익 비즈니스들이 존재하지 않기 때문입니다. 다시 말해 부동산세가 올랐다고 렌트비를 $5,000 더 받을 작정이었다면, 그 건물주는 훨씬 이전부터 렌트비를 $5,000 더 올려받고 있었을 것입니다. 렌트비를 $5,000 올리는 것이 시장정황상 불가능하기 때문에 (그 가격대에서 비즈니스를 찾을 수 없기 때문에) 안 받고 있으며, 이 시장정황은 부동산세 인상 이후에도 바뀌지 않습니다.

만일 부동산세가 늘어날 때 마다 렌트비를 올린다는 주장이 맞다면, 현존하는 건물들 사이에 부동산세 액수가 다를 경우, 건물주가 이 비용을 “떠넘기려고” 하기 때문에, 각 건물의 렌트비도 거기에 비례하여 다를 것입니다. 하지만 비컨경제연구소의 분석 결과 다른 조건이 비슷하면서 부동산세만 다른 경우, 그 건물들 사이에 렌트비가 같은 수준이라는 결론에 도달했습니다. 이는 상기 이론을 뒷받침하며, 상업 렌트비에는 영향이 없을 것이라는 결론에 힘을 실어줍니다. 이는 계약관계상 세입자가 부동산세를 전액 부담하도록 합의된 NNN식 세입 계약 건물에서도 관찰되는 현상입니다.

부동산 실물경제를 분석한 결과, 대기업들의 상업 부동산세가 정상 세율을 되찾으면서 일시적으로 인상되어도 입주해있는 비즈니스들의 상업 렌트비에는 영향이 없을 것으로 예상된다.

비컨경제연구소

발의안 15번 지지자

발의안 15번은 캘리포니아 전역의 교사, 노동자, 종교계, 비즈니스, 소수 민족 커뮤니티를 대표하는 수백 단체들의 폭넓은 지지를 받고 있습니다. 이 중 일부 단체 및 정치인은 다음과 같습니다:

아리정의연대

교사노조

프레스노 흑인상공회

환경유권자연맹

OC 종교계 사회정의 연대

하리스 연방상원의원

뉴섬 주지사

김정연(제인) 전 SF수퍼바이저

바이든 부통령

샌더스 연방상원의원

더 알아보기

다음의 영어 웹사이트와 보고서를 통해 발의안 15번에 대한 더 많은 정보를 확인하실 수 있습니다:

한인 정치력 신장 웹사이트는 비영리 법안전문단체인 아리정의연대(Ahri for Justice)와 오랜지카운티액션의 공동 캠페인입니다. 아리정의연대는 수년간 한인 및 아시안 커뮤니티에서 진보적인 사회변화를 위해 이민 법률 서비스, 청년교육, 시민참여, 진보적인 세제개혁, 저렴한 주택, 이민개혁, 모두를 위한 건강보험 등 사회정의 활동을 펼쳐온 활동가들로 구성되어 있습니다. 2020년 선거에서는 진보적인 발의안들을 통과시켜 법으로 만들기 위한 유권자 교육 활동을 펼치고 있습니다.

아리정의연대는 국세청 조항 501(c)(4)에 정의된 비영리 법안전문단체이며, Tides Advocacy를 통해 행정 업무를 대행받고 있으며, 국세청 조항 501(c)(3) 비영리단체인 아리센터와는 자매단체 관계입니다.

아리정의연대의 활동가들은 이번 발의안 캠페인을 위해 수십년 동안 라티노, 흑인, 아시안계 단체들과 함께 활동을 펼쳐왔습니다. 본 웹사이트를 홍보하는 언론광고는 백만유권자액션 연합의 후원으로 게제되었습니다.

Ads paid for by Million Voter Project Action Fund – Yes on 15, Sponsored by Social Justice Organizations. Committee major funding from:
Yes on 15 – Schools and Communities First Sponsored by a Coalition of Labor Groups and Social Justice Organizations Representing Families, Students and Essential Workers
California Calls Education Fund
Heising-Simons Action Fund
Funding details at http://fppc.ca.gov